Jaki jest okres wypowiedzenia umowy najmu?

Okres wypowiedzenia umowy najmu zależy przede wszystkim od rodzaju umowy i jej zapisów. Najpierw sprawdź dokument. Jeżeli nie określa on terminu wypowiedzenia, zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego, a przy lokalu mieszkalnym także Ustawy o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie powinno mieć formę pisemną pod rygorem nieważności.

Umowa na czas nieokreślony – jakie terminy obowiązują?

Przy umowie zawartej na czas nieokreślony strony mogą ustalić w umowie własny okres wypowiedzenia, z zastrzeżeniem przepisów chroniących lokatorów. Gdy dokument nie reguluje tej kwestii, stosuje się terminy ustawowe. Zależą one od tego, jak często najemca płaci czynsz.

W przypadku najmu lokalu mieszkalnego, przy miesięcznej płatności czynszu, standardowy ustawowy termin wynosi trzy miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wynika to z art. 688 Kodeksu cywilnego. Przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów wprowadzają jednak dodatkowe ograniczenia, zwłaszcza dla wynajmującego wypowiadającego umowę lokatorowi.

Oznacza to, że właściciel nie może swobodnie zakończyć najmu mieszkania z dnia na dzień. Wypowiedzenie przez wynajmującego musi mieć podstawę przewidzianą w przepisach, a pismo powinno wskazywać konkretną przyczynę.

Umowa na czas określony – czy można ją wypowiedzieć?

Umowa na czas określony co do zasady trwa do dnia wskazanego w jej treści. Można ją wypowiedzieć przed tym terminem tylko wtedy, gdy strony wyraźnie przewidziały taką możliwość w umowie. Zapis powinien określać także przypadki lub warunki wypowiedzenia.

Jeżeli umowa nie zawiera postanowienia pozwalającego na wcześniejsze wypowiedzenie, jednostronne zakończenie najmu przed upływem ustalonego okresu jest niedopuszczalne. Wyjątkiem pozostaje rozwiązanie w trybie natychmiastowym, gdy spełnione są ustawowe przesłanki, albo rozwiązanie umowy za porozumieniem stron.

Kiedy możliwe jest rozwiązanie umowy bez okresu wypowiedzenia?

Tryb natychmiastowy jest wyjątkiem i nie można stosować go tylko dlatego, że jedna ze stron zmieniła zdanie. Konieczne jest wystąpienie konkretnej podstawy prawnej oraz jej udokumentowanie.

Najemca może żądać natychmiastowego rozwiązania najmu między innymi w następujących sytuacjach:

• Wady lokalu uniemożliwiają korzystanie z niego zgodnie z umową, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usuwa ich w odpowiednim terminie.
• Wady zagrażające zdrowiu lub życiu występują w lokalu, nawet jeżeli najemca wiedział o nich przy zawieraniu umowy.
• Stan lokalu ogranicza jego używanie w sposób, który może uzasadniać żądanie obniżenia czynszu, a w określonych przypadkach także zakończenie stosunku najmu.
• Strony uzgodniły rozwiązanie umowy za porozumieniem, ustalając wspólnie datę zakończenia najmu.

Wynajmujący może wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego z przyczyn wskazanych w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Dotyczy to między innymi uporczywego używania lokalu niezgodnie z umową lub przeznaczeniem, rażącego naruszania porządku domowego, bezprawnego podnajmu oraz zaległości czynszowych.

W przypadku zaległości najemca musi pozostawać w zwłoce z zapłatą co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Wynajmujący powinien wcześniej uprzedzić go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin na uregulowanie zaległych oraz bieżących należności. Bez zachowania tych czynności wypowiedzenie może okazać się bezskuteczne.

Uwaga: samo stwierdzenie naruszenia nie zawsze wystarcza do natychmiastowego zakończenia umowy. Trzeba sprawdzić, czy przepisy wymagają wcześniejszego upomnienia, wyznaczenia dodatkowego terminu albo zachowania określonego okresu wypowiedzenia. Spór dotyczący skuteczności wypowiedzenia może wymagać analizy konkretnej umowy i dokumentów potwierdzających przyczynę.

Jak poprawnie złożyć wypowiedzenie?

Pismo należy sporządzić na piśmie i doręczyć drugiej stronie w sposób pozwalający wykazać, kiedy zostało otrzymane. Dokument powinien zawierać:

• dane wynajmującego i najemcy oraz ich adresy;
• dokładny adres wynajmowanego lokalu;
• wyraźne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy;
• podstawę prawną albo postanowienie umowy, na którym opiera się wypowiedzenie;
• datę zakończenia najmu wynikającą z właściwego terminu;
• uzasadnienie, jeżeli wypowiedzenie składa wynajmujący lub wymagają tego przepisy;
• własnoręczny podpis osoby składającej oświadczenie.

Najbezpieczniej przygotować dwa egzemplarze i zachować dowód doręczenia. Przy umowie na czas określony trzeba w pierwszej kolejności sprawdzić, czy dokument w ogóle dopuszcza wcześniejsze wypowiedzenie. Przy lokalu mieszkalnym wynajmujący powinien natomiast uwzględnić szczególną ochronę lokatora wynikającą z Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej. W razie sporu o skuteczność wypowiedzenia, zaległości czynszowych lub prawa do lokalu zamiennego warto skonsultować dokumenty z prawnikiem.