Jaki jest okres wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony?
Okres wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony wynika przede wszystkim z treści umowy. Jeżeli strony nie ustaliły terminu, stosuje się przepisy ustawowe – Kodeksu cywilnego, a przy lokalu mieszkalnym także ustawy o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego wymaga formy pisemnej i wskazania przyczyny.
Co decyduje o okresie wypowiedzenia?
Strony mogą ustalić w umowie, jak długi będzie okres wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieokreślony. Taki zapis jest wiążący, o ile nie narusza przepisów bezwzględnie obowiązujących. Dopiero gdy umowa nie reguluje tej kwestii, zastosowanie znajdują terminy ustawowe.
Wypowiedzenie powinno zostać złożone na piśmie pod rygorem nieważności. Dla celów dowodowych warto zachować potwierdzenie doręczenia dokumentu drugiej stronie. Samo poinformowanie o wypowiedzeniu w rozmowie telefonicznej może nie wystarczyć.
Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu
Zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego termin ustawowy zależy od tego, jak często najemca płaci czynsz:
| Częstotliwość płatności czynszu | Ustawowy termin wypowiedzenia | Skutek na koniec okresu |
|---|---|---|
| Czynsz płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc | 3 miesiące naprzód | Na koniec kwartału kalendarzowego |
| Czynsz płatny miesięcznie | 1 miesiąc naprzód | Na koniec miesiąca kalendarzowego |
| Czynsz płatny w odstępach krótszych niż miesiąc | 3 dni naprzód | Z upływem właściwego terminu |
| Najem dzienny | 1 dzień naprzód | Z upływem następnego dnia |
W przypadku lokalu mieszkalnego trzeba uwzględnić także przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Przy miesięcznej płatności czynszu najemca może co do zasady wypowiedzieć umowę z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Umowa może przewidywać inne rozwiązanie tylko w granicach dopuszczonych przez prawo. Szczególnej ochronie podlega natomiast najemca, gdy wypowiedzenie składa wynajmujący.
W przypadku lokalu użytkowego podstawowe znaczenie ma zwykle umowa oraz przepisy Kodeksu cywilnego. Dlatego nie należy automatycznie stosować zasad dotyczących mieszkania do lokalu biurowego, handlowego, usługowego lub magazynowego.
Czy długość trwania najmu zmienia okres wypowiedzenia?
Nie. Sam fakt, że umowa trwa na przykład cztery lata, nie powoduje automatycznej zmiany jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia na trzy miesiące. Przepisy nie ustanawiają ogólnej zasady, zgodnie z którą po określonym stażu najmu okres wypowiedzenia wydłuża się z mocy prawa.
Decydujące znaczenie ma treść umowy, jej rodzaj oraz charakter lokalu. Jeżeli dokument przewiduje miesięczny termin i nie zachodzi przepis ograniczający skuteczność takiego postanowienia, sam upływ czasu nie zmienia tego terminu. Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy pierwotna umowa na czas określony wygasła, a strony później kontynuowały najem. Wtedy trzeba ustalić, czy doszło do nawiązania najmu na czas nieokreślony i jakie warunki nadal obowiązują.
Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego?
Wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy najmu mieszkania bez przyczyny tylko dlatego, że zmienił zdanie. Przyczyna oraz termin muszą odpowiadać ustawie o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie powinno być pisemne i wskazywać konkretny powód.
Właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu między innymi wtedy, gdy lokator:
- mimo pisemnego upomnienia używa lokalu niezgodnie z umową lub przeznaczeniem, powoduje szkody albo rażąco i uporczywie narusza porządek domowy
- zalega z czynszem lub innymi należnościami za co najmniej trzy pełne okresy płatności, mimo pisemnego uprzedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty
- podnajmuje lokal, wynajmuje go albo oddaje do bezpłatnego używania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela
- używa lokalu znajdującego się w budynku przeznaczonym do rozbiórki lub remontu
Ustawa przewiduje także szczególne terminy, między innymi przy niezamieszkiwaniu lokalu przez ponad 12 miesięcy albo gdy właściciel chce zamieszkać w lokalu i spełnione są dodatkowe warunki ustawowe. Nie oznacza to jednak prawa do natychmiastowego usunięcia lokatora bez zachowania wymaganej procedury.
Najważniejsza zasada jest więc prosta: najpierw sprawdza się postanowienia umowy, a dopiero później właściwe przepisy ustawowe. Długość trwania najmu sama w sobie nie wydłuża okresu wypowiedzenia, lecz przy lokalu mieszkalnym wynajmujący musi dodatkowo respektować ochronę przewidzianą dla lokatorów.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W razie sporu dotyczącego skuteczności wypowiedzenia ocena wymaga analizy umowy, treści oświadczenia oraz sposobu jego doręczenia.
